【导读】 政府回购商品房主要有两个方面的核心诉求，首先是激发合理的住房需求、提振楼市信心；其次，今年是我国大力发展保障房、租赁住房的年份，政府本身承担向社会提供一定量的保障房、租赁住房、人才用房等，回购商品住宅作为保障房、租赁住房等可谓一举两得。
（文/张志峰 编辑/马媛媛）
近日，一份显示为苏州市政府部门拟“定向回购部分新房”的专家会议纪要流出，其中提到，苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新建商品房。
据财联社等多家媒体报道，苏州市已有多个楼盘部分房源被相关部门回购且集中进行网签备案。
受此影响，9月在全国绝大多数城市新建商品房成交量同环比继续下跌的背景下，苏州新房成交量表现出跳跃式增长态势。
克而瑞苏州统计数据显示，9月份，苏州市区商品住宅的成交面积约为122.99万平方米，环比增加126.88%，同比增加93.34%。
值得一提的是，这样的成交量并不代表楼市真正回暖。克而瑞苏州房产测评中心指出，增加量主要来自于政府回购房源的集中网签备案。
而剔除这部分数据影响，真实的九月苏州楼市环比比八月并未有所改善，与其他城市一样“金九”不金。
在上述新房成交中，位于工业园区的越秀悦见云庭项目，以526套的成交表现位居同板块之首，其中包含有约400多套政府回购房源的网签量。
位于高新区的浒关运河印象项目，则以13.08亿元、482套的销售表现问鼎高新区，同样大部分为政府回购促成。
另一家位于高新区的仁恒澜庭叙，在9月份以226套的销售表现成为高新区当月套数榜亚军，其中约160套为政府回购房源的网签量。
此外，从二手房交易市场亦不难看出楼市真实热度。
数据显示，苏州二手房成交量从6月-8月连续3个月均超过5000套，但9月份的二手房市场仅成交4529套，环比下跌19.28%。表明楼市预期仍然受到经济环境、疫情等的影响，并未有所改善。
同策研究院研究总监宋红卫向观察者网分析称，政府回购商品房主要有两个方面的核心诉求，首先是各地房地产市场形势比较严峻，销售压力较大，城市库存不断上升，在地开发商拿地的积极性也不断下降，任由发展，必将导致行业陷入不良循环中。因此，激发合理的住房需求、提振楼市信心是各地政府当前最重要的事情。
其次，今年是我国大力发展保障房、租赁住房的年份，政府本身承担向社会提供一定量的保障房、租赁住房、人才用房等，政府回购商品住宅作为保障房、租赁住房等可谓一举两得，既实现了保障房、租赁住房的供应任务，同时还带动了当地的住房需求，帮助房企去化了库存压力，对于稳定当地楼市，减轻房企压力，鼓励房企拿地都有积极的作用。
回购标的以国企参控股项目为主
国际评级机构标普在近日的研究报告中表示，中国楼市的下行已经演变为一场只有政府才能化解的信心危机。如果销售的下降导致更多开发商出险，情况会更加严峻。企业出险会导致更多预售楼盘停工，进一步打消购房信心。
标普认为，只有国家才能调动应对中国楼市下行所需的资金量，中国房地产行业要恢复正常，保交楼是必不可少的环节。
观察者网注意到，在克而瑞发布的苏州9月份房企销售榜单中，优质民企旭辉与已暴雷民企正荣均榜上有名，在苏州的全口径销售金额分别达到122.87亿元和69.53亿元，位列本土榜单第4位与第15位。
有市场人士认为，上述房企销售情况大概率与本次回购有关。通过此次回购，有利于保障违约房企开发项目顺利交付以及减轻企业库存压力、缓解现金流危机。
但有熟知本地楼市的行业人士向观察者网透露，本次苏州回购楼盘大概率不包含上述两家房企开发项目，而是以本土城投等国企参控股项目为主。
至于回购方式与用途，上述人士表示，有的项目是整体回购，有的是以栋楼为单位进行。未来一般用作公租房、保障性住房使用，亦不排除进行二次销售的可能性。
回购更便于撬动社会资本参与
值得一提的是，政府回购市场存量住房的操作并非苏州首创，在此之前就有包括济南、郑州、湖州等多个地方政府或亲自下场或鼓励国有企业批量购入商品房。
但其他城市回购新房用作保障房或自行销售，通常不需要进行网签备案。
中原地产首席分析师张大伟向观察者网指出，政府回购新房，如果进行网签备案，同样需要交税，倘若用作保障性住房或者公租房，完全没有必要；且倘若想要再次销售，还要算作二手房，交易成本对于买卖双方都要加大很多。
因此其对于此次回购消息真实性及具体操作的合理性存疑。
除此之外，市场亦有声音认为，稳定楼市、去库存、保交付的方式可以有很多，完全没有必要进行由政府出资进行回购。
如此前几个月郑州等多地推出的房票安置政策，本质上也是政府出资帮助房企去库存，同时解决了棚改安置问题，维持了楼市稳定。
公开信息显示，6月以来，国内部分二、三线城市集中性出台针对棚户区改造环节的房票安置政策，目前已有河南郑州、云南昆明、浙江温州等数十个城市使用。
昆明理工大学副教授、硕导邓晓盈在分析昆明房票政策时指出，以房票来锁定被征收人、被拆迁人，让他们成为购房者，通过一年半内房票可以转让变更两次来锁定需要买房的购房者，由此锁定两方面的购房者。
这可以在一定时期内缓解征收款和拆迁安置补偿款不足或滞后的问题，用空间来赢得时间。
邓晓盈认为，这也是提信心、保交房的落地政策。对房票使用时间进行限制，实际上还是激励购房者不要在原地选房，尽量去买还没有售出的现房和预售房源，解决闲置和存量房，用房票来抢时间，促进资金流动起来。
此外，为应对违约房企增多导致的全国范围内新房交付危机，从而稳定楼市，从地方政府到中央层面，均在有计划的通过发放专项借款、组建纾困基金等方式来解决停工问题。
据多家媒体8月下旬报道，住建部、财政部、人民银行等多部门出台措施，通过安排2000亿元专项借款支持保交楼。
标普认为，2000亿元专项借款初期规模尚不足以解决全部问题，预计行业缺口至少在7000亿-8000亿元之间。但这是一个良好的开端，专项借款措施的出台会向消费者和投资者表明，国家是愿意拿出真金白银来解决楼市问题的，具有重要的信号意义。
不过，有资深行业人士向观察者网分析称，表面上看，地方政府直接出自回购新房的操作不如房票及直接接盘或注资问题楼盘来的划算，实则各有利弊。首先，苏州作为强二线城市，财政上有实力进行大额回购操作；其次，此次回购新房选择国资楼盘，得到的是实实在在的房子，更容易吸引社会资本的参与，方便利用杠杆撬动更多资金注入楼市，对于稳定楼市、促进回暖的效果更加明显。
易居研究院智库中心研究总监严跃进还指出，此类操作与政府半强制性鼓励企事业单位团购住房是两码事，并不敏感，总体上对于提振楼市行情、加快房企资金回笼、为政府层面扩充保障房房源等都有综合的全方位的效应。各地要积极做好宣传，防范购房者误解。
对此消息，苏州市住建局方面10月11日回应称，并不了解相关情况。